テナント退去時に知っておきたい費用相場と注意点 | ブログ | 墨田区で安心の内装工事なら株式会社ACTへ | 確かな技術による施工

株式会社ACT 代表の梶岡です。

「引っ越しが決まってテナントを退去する予定だけど、原状回復ってどこまで必要？」

「思っていたより工事費用が高くてびっくり…」
そんな声を、僕たちはお客様からよく耳にします。

原状回復工事は、契約内容やオーナーの方針によって金額や対応範囲が大きく変わるため、事前に正しく理解しておくことが非常に重要です。

今日は、原状回復の基本と費用相場、確認しておいてほしい5つのポイント、そしてよくあるトラブルの回避策まで、僕の実務経験に基づき分かりやすくご紹介します。

 

原状回復とは？どこまで戻すのか

「原状回復」とは、簡単に言えば借りたときの状態に戻して返すことです。国交省のガイドラインでは「通常使用による劣化・損耗は借主の責任ではない」とされています。

原状回復の範囲には、大きく分けて以下の2パターンがあります。

①現状維持型：使用中に設置した家具や装飾だけを撤去（最小限）

②スケルトン返し：床・壁・天井すべてを解体してコンクリ状態に戻す（費用大）

どちらになるかは契約書次第。特に古いビルなどでは「スケルトン返しが原則」という物件もあるため、注意が必要です。

ACT辞書：スケルトンについて

原状回復工事の費用相場

通常、テナント退去時の原状回復費用は、坪単価20,000円〜35,000円前後が相場です。

面積費用の目安（税別）

10坪：約20万〜35万円

30坪：約60万〜100万円

50坪：約100万〜180万円

※上記はスケルトン返しを想定した目安です。
 

費用が上がる要因としては、

大型設備や造作の解体（厨房機器、什器など）

電気・給排水設備の復旧

消防設備・看板などの撤去対応

オーナー指定業者による施工（自由に選べない場合は割高に）

このようなものがあります。

退去時のトラブルを防ぐためには、契約時点でのチェックが最重要です。以下の5点は、必ず確認しておきましょう。

① 原状回復の範囲が契約書に明記されているか？

「スケルトン返し」「現状維持返し」「一部残置可能」など、明文化されているかを確認。
曖昧な記述の場合は確認しておくと安心です。

② 居抜き譲渡の可能性があるか？

厨房や什器を後継テナントに譲渡できれば、原状回復を最小限に抑えられるケースもあります。
仲介業者や管理会社に事前確認を。

③ オーナー指定の工事業者がいるか？

「指定業者でないと工事不可」となっていると、いろんな会社の値段比較ができず、割高になる場合があります。

④ 消防・看板・配線などの撤去条件があるか？

意外と見落としがちなのが、消防申請の対応や袖看板・電飾看板の解体条件です。これらは追加費用になる可能性があるため、契約書の添付図面とともに確認しましょう。

⑤ 敷金返還と工事の関係性

「原状回復が完了しなければ敷金返還しない」と明記されている場合は、工事完了の報告書や立会い記録が必須です。施工業者に必ず写真撮影や記録を依頼しましょう。

― 原状回復工事に"無駄"は出しません ―

ACTでは、テナント退去時の状況をしっかりと調査し、必要な工事だけをご提案します。

現場に合わせて“もったいない”を減らす、コストパフォーマンス重視の原状回復が私たちの強みです。

💡 例えばこんな工夫で、費用を抑えます。
 

🔸 小さなキズは、全面塗装ではなく「部分補修」で十分な仕上がりに。

🔸 クロスは全面貼り替えではなく、「きれいな面を残して部分交換」に。

🔸 廃棄予定の備品や書庫は、リサイクル提案で“処分費ゼロ”に。
 

物件ごと、状態ごとに最適な方法は異なるので
ACTでは、「スケルトン返し一択」のような一律対応はしません。

テナントオーナー・管理会社との交渉も踏まえたうえで、最も合理的で、最も費用対効果の高い原状回復プランをご提案します。

もし現状回復でお困りでしたら、メールから写真をお送りください。すぐにお手伝いさせて頂きます。

代表取締役　梶岡康平